Por Carlos Torrealba Rangel
Estamos frente a un mercado inmobiliario muy pequeño, como pequeña es hoy la economía de Venezuela. De acuerdo al Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales de la Universidad Católica Andrés Bello (IIES/UCAB), al cierre de 2023 el tamaño de la economía venezolana equivalía al 37,6 % del que tenía hace 10 años. En términos per cápita, aun teniendo en cuenta la emigración de más de 7 millones de personas en estos últimos años, el Producto Interno Bruto (PIB) se habría contraído en más de 67 %.
La capacidad de compra de la inmensa mayoría de los venezolanos está limitada al consumo de bienes esenciales, básicamente para la sobrevivencia. Según el Observatorio Venezolano de Finanzas (OVF), la remuneración promedio mensual del sector privado del Área Metropolitana de Caracas al cierre del primer trimestre de 2024 se ubicó en 225 dólares; para los cargos gerenciales el promedio fue de 485 dólares, 332 dólares en el caso de los profesionales y 205 en el de obreros, cuyo nivel real es insuficiente para cubrir la cesta básica familiar, estimada por el Centro de Documentación y Análisis Social de la Federación Venezolana de Maestros en 554,26 dólares para el mes de marzo de 2024, monto que equivale a 156 salarios mínimos. Estos factores explican la contracción del consumo y su incidencia en el PIB.
El 2024 será un año duro y difícil, cuyo desenvolvimiento económico es complicado de prever por el alto nivel de incertidumbre, su comportamiento dependerá, en lo fundamental, del conflicto político interno; de la gestión de la política económica, principalmente en materia fiscal en año electoral, y de la intensidad con la que se apliquen las sanciones internacionales, particularmente de Estados Unidos, que ha derogado por ahora la Licencia Nº 44, suspendiendo con ello la flexibilización de las sanciones a la industria petrolera, en respuesta a la violación del llamado Acuerdo de Barbados. Estos factores, entre otros, han revertido las expectativas iniciales que se habían formulado los agentes económicos a finales del año 2023.
En principio, se esperaba para el primer trimestre del año en curso una rápida recuperación de la producción y de las exportaciones petroleras, así como una política fiscal expansiva vinculada al incremento del gasto público que tradicionalmente acompaña al proceso electoral presidencial, lo cual no ocurrió, dando como resultado un crecimiento débil y moderado de 2 % respecto al mismo período de 2023, según la estimación más reciente del OVF.
Lo anterior no significa que la economía no vaya a tener un mejor desempeño en lo que resta del año 2024, impulsada por el incremento del gasto público en los meses que distan de las elecciones presidenciales del 28 de julio, estimulando un mayor consumo por aumento de los ingresos vía bonificaciones, con efecto positivo en los sectores de la economía ligado al consumo masivo: alimento, medicinas y cuidado personal, entre otros.
El Informe de Coyuntura Venezuela más reciente, publicado por el IIES/UCAB (abril, 2024), proyecta para este año una tasa de crecimiento del PIB total de 4,5 %. Si dicho pronóstico se hiciera efectivo, seguirá siendo un crecimiento precario y poco sostenible mientras no cambie la política económica del gobierno y la macroeconomía del país.
Ahora bien, lo que define el presente económico venezolano es la desigualdad, que impacta en la distribución del ingreso que percibe la población, en la concentración de la actividad económica en pocas regiones y ciudades y en pocos sectores de la economía, principalmente vinculados al consumo, las importaciones y los servicios.
La Encuesta Nacional de Condiciones de Vida (ENCOVI) 2022, elaborada por UCAB, reseña, por ejemplo, que en cuanto a ingresos promedio per cápita, la diferencia entre el grupo más pobre de la sociedad venezolana y el más rico es de “70 veces”; esto es 7,9 dólares versus 552,2 dólares. Además, casi el 40 % de los hogares con mayores ingresos están en Caracas. Y Caracas solo concentra el 16 % de los hogares del país.
Con respecto a la distribución de la actividad económica por regiones, la de mayor dinámica se concentra en la región central y capital. Según la empresa de consultoría económica y empresarial Ecoanalítica, de un total de 10 capitales evaluadas por esta firma, Caracas concentra el 46 % de la actividad económica nacional, seguida de Valencia y Maracaibo con apenas 10 % cada una. No obstante, al salir de Caracas la precariedad global del país se percibe con mayor intensidad, expresión del marcado deterioro que actualmente se vive, particularmente en materia de los servicios públicos y de la infraestructura productiva asociada a la manufacturera, a la agroindustria y a la agricultura.
Aunque en el país no se dispone de estadística inmobiliaria confiable, entre otras razones porque el sistema estadístico oficial en esta materia no se ha desarrollado, no es difícil concluir por inferencia que este sector está severamente afectado por la realidad económica y social antes descrita. En este ámbito el nivel general de actividad es muy pobre y no puede ser de otra manera si se toma en cuenta la pérdida brutal del poder adquisitivo del venezolano y la ausencia del crédito hipotecario, dos variables claves que determina su crecimiento y desarrollo.
Con un ingreso promedio de 225 dólares al mes para trabajadores del sector privado, correspondiente al primer trimestre de 2024, ¿cómo se puede acceder a una vivienda cuyo costo, por ejemplo, es de 20, 25 o 30 mil dólares? Ni soñar con las que superan ese nivel de precio.
Por ello, para la inmensa mayoría de la población, esa adquisición es una aspiración casi inalcanzable. A decir verdad, el mercado inmobiliario actualmente se sostiene sobre un segmento muy reducido de la población localizado en urbanizaciones de clase media o media alta con poder de compra. Ese segmento representa a nivel nacional entre 10 % y 15 %, y al menos un tercio del mismo se ubica en Caracas. No desciende más precisamente por esta razón; se mantiene estancado y con una dimensión enana dentro de una economía pequeña como ahora es la venezolana.
A pesar de esta difícil situación, existen algunas oportunidades en el sector inmobiliario para aquellos pocos afortunados que puedan comprar o invertir en bienes raíces en Venezuela. Una de ellas es la posibilidad de comprar viviendas en zonas residenciales con los que muchos sueñan y que ahora es posible hacer realidad a precios muy por debajo de su valor real, lo que en el país se conoce con la expresión popular de “a precio de gallina flaca”. Igualmente es una excelente oportunidad para adquirir oficinas y locales comerciales a precios bajos y en ubicaciones de excelente calidad urbanística que a futuro garantizan un buen retorno de la inversión, una vez que ocurra un cambio positivo en la macroeconomía del país.
En el 2024 el sector inmobiliario venezolano seguirá dominado por la sobreoferta, tanto de inmuebles residenciales como comerciales, y la insuficiencia generalizada de la demanda porque no hay capacidad de compra, ni tampoco apalancamiento financiero, y por esta misma razón los precios se mantendrán deprimidos con tendencia hacia la baja.
En otras palabras, la falta de crédito hipotecario, la pérdida de poder adquisitivo y la sobreoferta de inmuebles colocan al mercado inmobiliario en un estado de ralentización, que impide que el mismo pueda recuperar un nivel de actividad aceptable incluso en el contexto de una economía empequeñecida.
Ahora bien, para quienes no tienen la capacidad para comprar, alquilar pareciera ser una opción. Sin embargo, la misma también tiene sus complicaciones. El marco legal aplicable al sector del arrendamiento de inmuebles residenciales no permite la fluidez y el desarrollo de una relación arrendaticia entre el propietario y el arrendatario que sea segura, confiable y equitativa. Este marco legal tampoco permite que se realicen transacciones formales de alquiler en dólares u otra moneda extranjera, que es precisamente lo que está ocurriendo en el país a la hora de alquilar un inmueble, ocasionando gran opacidad e inseguridad para las partes contratantes, además de una especie de “anarquía” en el sector.
El mercado inmobiliario pudiera crecer a mayor ritmo por la vía del alquiler de vivienda, pero ello supone que se reforme la Ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda, vigente desde el año 2011, de manera que se creen mejores condiciones de seguridad jurídica, equilibrio y equidad en la relación arrendaticia, facilitando así el acceso a la vivienda a miles de venezolanos, particularmente a los jóvenes que buscan formar sus familias.
